Die VOGEWOSI blickt auf ein Jahr geprägt von intensiver Bautätigkeit zurück. Die Bilanzsumme konnte um knapp 4 Prozent auf rund 878 Mio. Euro gesteigert werden. Das Eigenkapital bildet mit 295 Mio. Euro ein solides Fundament. 2020 wurden elf Wohnanlagen mit insgesamt 221 Wohnungen übergeben. Mit einem Neubauvolumen von knapp 35 Mio. Euro wurde das hohe Niveau der letzten Jahre ein weiteres Mal geringfügig überschritten – der dringende Bedarf an Wohnungen ist damit zu einem wesentlichen Teil abgedeckt. Ein Rekordjahr war 2020 auch im Bereich der Sanierungen. Problematisch für die Errichtung von leistbaren Wohnungen sind für Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz nach wie vor die weiter gestiegenen Kosten sowie die Verfügbarkeit von Grundstücken zu vertretbaren Kaufpreisen.
Der große Finanzierungsanteil öffentlicher Gelder und die Eigenmittel der VOGEWOSI ermöglichen es, dass eine konstant hohe Zahl an neuen Wohnungen errichtet werden kann. „Ohne unser Eigenkapital wäre es schwierig, leistbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Die steigenden Grund- und Baukosten sind derzeit die größten Herausforderungen“, erklärt Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz beim Bilanzpressegespräch. Das Eigenkapital belief sich im Jahr 2020 auf 295 Mio. Euro, was etwa ein Drittel der Bilanzsumme darstellt. Die aktuelle Situation bei den Bau- und Grundstückskosten beschreibt Hans-Peter Lorenz als prekär– und zwar nicht erst seit der massiven Verteuerung der Rohstoffe Stahl und Holz seit Anfang 2021. „Die Bau- und Grundstückskosten sind von 2015 bis 2020 um 31 Prozent gestiegen, von 2020 auf 2021 dann nochmals um 20 Prozent. Die Baukonjunktur ist überhitzt, der Markt ist so gut wie „abgeschottet“. Hinzu kommt eine Vielzahl an neuen Wünschen und Vorgaben durch die öffentliche Hand. Es bedarf beispielsweise bereits bei der Einreichung eines Wohnbauprojekts einer detaillierten Außenraumplanung, geparkt werden sollte nur noch in Sammelgaragen, die auch entsprechend „eReady“, also für die E-Mobilität ausgestattet sein müssen. Hinzu kommt der Wunsch nach größeren Fahrradräumen im Erdgeschoß, nach Unterflurmüllsystemen und natürlich nach absoluter Barrierefreiheit auch bei Klein- und Kleinstwohnanlagen“, beschreibt Hans-Peter Lorenz die Gründe für die derzeitige Lage. Leistbare Grundstücke sind in zentralen und in Tallagen kaum mehr verfügbar. Im Rheintal und Walgau liegen die Preise pro Quadratmeter Grundfläche bereits zwischen 800 und 1.500 Euro. Bei Umlegung auf die tatsächliche Nutzfläche ergibt das einen Quadratmeterpreis von 1.000 bis 2.400 Euro. Das sind zum Teil Werte, die vor nicht allzu langer Zeit noch für die Gebäudeerrichtungskosten aufzubringen waren.
Situation am Bau- und Grundstücksmarkt verlangt Konsequenzen
„Im Sinne unseres Auftrags, nämlich leistbares Wohnen für alle zu schaffen, wird die VOGEWOSI im kommenden Jahr entsprechend auf diese Entwicklung reagieren. Denn so wie sich die Lage darstellt, werden wir sicher keine Projekte vorantreiben, bei denen die Dringlichkeit nicht gegeben ist. Das bedeutet, dass wir unsere Bautätigkeit auf die derzeit noch etwas kostengünstigeren Holzbauprojekte Wohnen500Plus© und auf Projekte, deren Bauverfahren bereits sehr weit fortgeschritten sind, legen werden“, erklärt Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz die geplante Vorgehensweise. Die hohen Grundstückpreise und stark gestiegenen Errichtungskosten werden letztlich auch die Mieterinnen und Mieter zu spüren bekommen. Denn höhere Kosten führen auch zu längeren Ausfinanzierungszeiten. „Wir liegen derzeit bei rund 60 bis 70 Jahren, Tendenz steigend. Hier müssen wir entgegenwirken, damit wir auch in Zukunft leistbare Wohnungsentgelte anbieten können“, so Hans-Peter Lorenz.
Rekord beim Sanieren
Was Gebäudesanierungen betrifft, konnten 2020 trotz der anhaltend hohen Preise zahlreiche aus dem Vorjahr verschobene Vorhaben umgesetzt werden. Investiert wurde vor allem in sicherheitstechnische Maßnahmen wie Elektroanlagen, laufende Gebäudeüberprüfungen oder Garagentorerneuerungen. Auch Heizungserneuerungen, Anschlüsse an Fernwärme, Rohrinnen- oder Bauteilsanierungen wurden bei einer Vielzahl von Wohnanlagen durchgeführt. Umfassende energetische Sanierungen werden allerdings immer seltener. „Die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen ist zunehmend schwierig, weil zu teuer und weil die Kosten nicht auf die Mieterinnen und Mieter verumlagt werden können. Hier müssen künftig neue Wege gefunden werden. Förderungen in Form von Zuschüssen sind dabei das eine Thema, wir müssen aber auch vermehrt über neue Formen wie Ersatzneubauten nachdenken“, erklärt Hans-Peter Lorenz.
Wohnen500Plus© und weitere Projekte
In sehr kurzer Zeit qualitativ gute Wohnanlagen zu interessanten Preisen zu errichten, ist die Idee des Erfolgsmodells Wohnen500, in der Folge Wohnen500Plus©: ein System, das den Bau von Punkt- und Längsbaukörpern mit verschiedenen Wohnungstypen und absoluter Barrierefreiheit auf allen Ebenen ermöglicht. Dieses Modell fand auch 2020 seine Fortsetzung: Insgesamt wurden 67 Wohnen500Plus©-Wohnungen in Dornbirn, Egg, Bludesch und Altach übergeben. Bis 2025 sind weitere 206 Wohnungen in Bludenz-Bings, Feldkirch-Gisingen, Schwarzach, Lech-Zug, Hard, Götzis und Lustenau in Planung. Der Baustart von rund der Hälfte dieser Wohnungen wird bereits im kommenden Jahr bzw. 2023 erfolgen.
Für Ende 2022 ist die Fertigstellung der ersten von zwei Etappen der neuen Wohnanlage Bregenz-Feldmoos mit 35 Wohnungen geplant. Die Umsetzung des Projekts verläuft bis dato planmäßig. Der Abbruch eines großen Teils der aus den 1960er Jahren stammenden Wohnanlage wurde 2019 notwendig, da die schwierigen Bodenverhältnisse wiederholt zu Setzungen der Gebäude führten.
Grundbedürfnis „Leistbares Wohnen“
Vor allem auch in ländlichen Gemeinden wurde der gemeinnützige Wohnbau weiter vorangetrieben. „Leistbares Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Es muss dort abgedeckt werden, wo es besteht. Mit den neuen Wohnungen leisten wir als gemeinnütziger Bauträger nicht nur einen Beitrag zur Vermeidung von Abwanderung, sondern unterstützen auch die Kommunen in den Ballungsräumen: Wir decken den gemeindeeigenen Wohnbedarf ab und nehmen dadurch den Druck von den Ballungsgebieten. Unser Ziel ist es, in allen Regionen gleichwertigen Wohnraum zu schaffen“, erklärt Aufsichtsratsvorsitzender Karlheinz Rüdisser. 2020 wurden neue Wohnanlagen in Egg und Langen bei Bregenz errichtet – damit kommt die VOGEWOSI auf 58 Gemeinden und nähert sich weiter dem Ziel, möglichst in allen Gemeinden des Landes leistbaren Wohnraum anbieten zu können. Heuer wurden Wohnungen in zwei weiteren neuen Gemeinden, und zwar in Übersaxen (6 Wohnungen) und in Zwischenwasser (12 Wohnungen) in höchster baulicher und energetischer Qualität übergeben. Die Wohnanlage in Zwischenwasser ist insofern ein besonderes Projekt, da es sich um ein Bauvorhaben aus zwei Gebäuden handelt: um die Sanierung eines denkmalgeschützten Altbaus, dem ehemaligen Pflegeheim „Arkahus“, und die Ergänzung eines Neubaus. „Die Herausforderung war es, eine maßgeschneiderte Lösung zu finden – nämlich unter Auflagen des Denkmalschutzes ein funktionelles Wohngebäude zu schaffen und durch einen architektonisch anspruchsvollen Neubau zu ergänzen. In jedem der beiden Gebäude sind nun sechs Wohnungen untergebracht“, freut sich Hans-Peter Lorenz über das gelungene Projekt.
Zahlen und Fakten
| 2020 | 2019 | |
| Bilanzsumme | 877,9 Mio. € | 864,4 Mio. € |
| Eigenkapital | 295,1 Mio. € | 283,0 Mio. € |
| Sachanlagevermögen | 719,3 Mio. € | 697,0 Mio. € |
| Umsatz | 88,9 Mio. € | 87,0 Mio. € |
| Bilanzgewinn | 6,06 Mio. € | 5,92 Mio. € |
| Bestand unbebaute Grundstücke | 183.100 m² | 177.50 m² |
| Mietwohnungen | 14.562 | 14.363 |
| Eigentumswohnungen (nur Verwaltung) | 2.594 | 2.620 |
| Verwaltete Wohnungen gesamt | 17.156 | 16.983 |
| Mitarbeiter samt Beschäftigten in Werkstätte und dezentralen Hausverwaltungen | 95 | 93 |
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