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Alles was (Wohn-) Recht ist!

Hier finden Sie alles Wissenswerte rund ums Thema Wohnen und Mieten, einfach und übersichtlich in alphabetischer Reihenfolge.

 
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Abtretung des Mietrechts (§ 12 MRG)

Ein Hauptmieter, der seine Wohnung auf Dauer verlässt, darf die Hauptmietrechte seinem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie einschließlich Geschwister und Wahlkinder abtreten. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte oder der Verwandte mindestens die letzten 2 Jahre, Geschwister mindestens die letzten 5 Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben.

Aufwendungen

Das sind sämtliche liegenschaftsbezogene Ausgaben. Dazu gehören neben den Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten vor allem die Betriebskosten samt Verwaltungskosten, Heizkosten, Darlehensrückzahlungen und auch die für eine Sanierung anfallenden Kosten.

Aufteilungsschlüssel

Auch Verteilungsschlüssel genannt. Dieser bestimmt, wie hoch der Anteil eines Mietobjekts an den Gesamtkosten des Hauses ist. Ist zwischen Vermieter und allen Mietern des Hauses nichts anderes vereinbart, so richtet sich der Verteilungsschlüssel nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietobjekts zur Nutzfläche aller vermieteten Mietobjekte des Hauses.

Abweichender Aufteilungsschlüssel (gem. § 32 Abs. 1 WEG 2002)

im Regelfalle sind sämtliche Aufwendungen auf die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Gemäß § 32 Abs. 2 WEG 2002 können aber sämtliche Wohnungseigentümer einen von dieser Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegen. Eine solche Vereinbarung bedarf für ihre Wirksamkeit der Schriftform. Ein weiteres Abgehen von so einem Aufteilungsschlüssel ist wiederum nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und in Schriftform möglich.

Beschlüsse im Wohnungseigentum

Zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft dient die Beschlussfassung. Diese erfolgt meistens in der Eigentümerversammlung, doch kann sie auch auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Wege zustande kommen. Ein Beschluss ist erst wirksam, nach allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist ein Wohnungseigentümer an eine bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden. Das Stimmrecht kann vom Wohnungseigentümer entweder persönlich oder durch einen Vertreter, der eine entsprechende, höchstens 3 Jahre alte Vollmacht nachweisen muss, abgegeben werden. Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Betriebskosten (§ 21 MRG)

Betriebskosten sind jene Kosten, die bei der laufenden Bewirtschaftung des Hauses bzw. des Mietobjekts anfallen und vom Vermieter an den Mieter weiterverrechnet werden dürfen.

Betriebskostenabrechnung

Diese hat alle im Kalenderjahr den Vermietern gegenüber fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu erfassen und ist vom Vermieter bis spätestens 30.6. des Folgejahres zu erstellen.

Befristetes Mietverhältnis

Bei einem dem MRG unterliegenden Mietverhältnis über eine Wohnung muss die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer aber auch deren Verlängerung mindestens 3 Jahre betragen. Beginn und Ende des Mietverhältnisses sind einvernehmlich schriftlich festzulegen. Bei Geschäftsräumen ist eine solche Mindestvertragsdauer bzw. Verlängerung von 3 Jahren nicht verpflichtend.

Bauträger-Vertragsgesetz (BTVG)

Es gilt für jene Verträge mit einem Bauträger, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als EUR 145,-- pro m² Nutzfläche zu leisten hat. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums-, des Baurechts-, des Bestandrechts- oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasing an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs.1 BTVG).

Dringendes Wohnbedürfnis

Ein solches liegt vor, wenn der Wohnbedarf einzig und allein durch diese Wohngelegenheit abgedeckt werden kann. Die Verfügbarkeit einer anderen Wohngelegenheit ist nicht vorhanden.

Eigentümergemeinschaft

Damit ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Liegenschaft gemeint. Diese kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Die Eigentümergemeinschaft wird bei Bestellung eines Vertreters durch diesen ansonsten durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten.

Eigentümerpartnerschaft

Dies bezeichnet die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer an einem Wohnungseigentumsobjekt sind. Zur Begründung einer Eigentümerpartnerschaft müssen die Partner Eigentümer je eines halben Mindestanteiles sein. Beim Erwerb müssen diese die Hälfteanteile verbinden.

Eigentümerversammlung

Das ist die Zusammenkunft der Wohnungseigentümer, die zur Willensbildung der Eigentümergemeinschaft dient. Der Verwalter hat alle 2 Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern nicht etwas anderes vereinbart oder mit einer 2/3-Mehrheit etwas anderes beschlossen wurde.

Eintrittsrecht nach dem Tod des Hauptmieters (§ 14 MRG)

Der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie und die Geschwister des Hauptmieters einer Wohnung sind berechtigt, nach dessen Tod in das Mietverhältnis einzutreten. Voraussetzung ist, dass sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und auch schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Lebensgefährten müssen zudem mindestens 3 Jahre hindurch mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung in einer Lebensgemeinschaft gelebt haben.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (§ 14 WGG)

Dieser wird von einer gemeinnützigen Bauvereinigung vorausschauend eingehoben, um erkennbare und in absehbarer Zeit notwendige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten finanzieren zu können.

Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung (§ 10 MRG)

Ein Mieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen getätigt hat, hat einen Anspruch auf Ersatz der hiefür angefallenen Kosten. Diese müssen zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben und über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sein. Dem gleichgestellt sind solche Aufwendungen, die dieser dem Vormieter oder dem Nachmieter abgegolten hat. Die vorgenannten Aufwendungen vermindern sich um eine jährliche Abschreibung.

Finanzierungsbeitrag (§ 17 WGG)

Damit ist der vom Mieter zur Mitfinanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleistete Betrag (Grund- und/oder Baukostenbeitrag).

Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV)

Diese richten ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesen. Charakteristisch sind die Baupflicht, die Vermögensbindung, die Gewinnbeschränkung und die Verpflichtung zur Verrechnung kostendeckender Entgelte.

Gerichtliche Aufkündigung

Mietverhältnisse, die dem MRG unterliegen, können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter nur gerichtlich aufgekündigt werden. Der Vermieter hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen.

Hausordnung


Diese meint die mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen, die das Zusammenleben und die Erhaltungspflichten der Bewohner einer Wohnanlage regeln. >> Hausordnung

Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)

Bundesgesetz zur rationellen und sparsamen Energieverwendung in Gebäuden mit mindestens 4 Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage versorgt werden. Bei Objekten, die dem HeizKG unterliegen, sind die Heiz- und Warmwasserkosten zum überwiegenden Teil auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauches abzurechnen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wärmeabnehmer Einfluss auf den Verbrauch haben und die erwartete Energieeinsparung die Kosten, die sich aus dem Einbau und Betrieb der Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ergeben, übersteigt.

Kostendeckungsprinzip

Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV-s) müssen mit ihren Kunden ein angemessenes Entgelt vereinbaren. Dieses darf nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden, als sich aus den Kosten der Herstellung bzw. der Bewirtschaftung der Wohnhäuser ergibt.

Mietrechtsgesetz (MRG)

Bundesgesetz, das die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten Haus- oder Grundflächen und die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte regelt.

Mietvertrag

Das ist ein Vertrag, der die Überlassung einer Räumlichkeit vom Vermieter an einen Mieter zu einem vereinbarten Mietzins regelt.

Mindestanteil

Dies ist jener Anteil an einer Liegenschaft, der zum Erwerb des Wohnungseigentums an einem hierzu fähigen Objekt (Wohnung, Geschäftsraum, PKW-Einstellplatz) erforderlich ist. Der Mindestanteil entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.

Nutzfläche

Das ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken sowie Durchbrüche und Ausnehmungen in den Wänden. Bei der Berechnung der Nutzfläche dürfen Treppen, offene Balkone und Terrassen nicht berücksichtigt werden.

Nutzwert

Damit ist jene Maßzahl gemeint, die den Wert eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts zur Summe der Werte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft ausdrückt. Die Nutzwertzahl ergibt sich aus der Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjektes und aus den Zuschlägen oder Abstrichen für Werterhöhende oder Wertmindernde Eigenschaften.

Rechte und Pflichten des Verwalters

Ein Verwalter hat die Gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer wahrzunehmen und Weisungen der Wohnungseigentümer-Mehrheit zu befolgen, sofern diese nicht gesetzeswidrig sind. Er hat die nach außen unbeschränkte Vertretung der Eigentümergemeinschaft durchzuführen und ist in diesem Rahmen auch zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt. Die wichtigsten Aufgabenbereiche umfassen:

- Vorausschau über die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und der hiefür erforderlichen Beiträge der Rücklage sowie Vorausschau der Bewirtschaftungskosten und der Vorauszahlungen.

- Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung sowie gegebenenfalls nach den Regeln des HeizKG einer Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten.

- Durchführung aller die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen über ein auf die Gemeinschaft lautendes und für jeden Wohnungseigentümer einsehbares gesondertes Konto. Eigentümer des Guthabens auf diesem Konto ist die Eigentümergemeinschaft.

Rücklage

Die Wohnungseigentümer haben für künftige Aufwendungen eine Rücklage zu bilden. Die Rücklage muss angemessen sein und ist als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft auf einem auf die Gemeinschaft lautenden und für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren gesonderten Konto fruchtbringend anzulegen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Ausbezahlung des Ihn betreffenden Anteils an der Rücklage. Die Höhe der Rücklage zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung und wird festgesetzt - direkt durch die Eigentümergemeinschaft- durch den Verwalter oder- durch den Außerstreitrichter über Antrag eines Wohnungseigentümers.

Verwalterbestellung

Die Eigentümergemeinschaft kann mit einer einfachen Mehrheit eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen. Dabei sind Namen und Anschrift des Verwalters auf Antrag des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen.

Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

§ Ordentliche Verwaltung (§ 28 WEG 2002): darunter fallen insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung, die angemessene Versicherung der Liegenschaft, die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrages, die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters, die Erlassung und Änderung der Hausordnung, die Vermietung der verfügbaren allgemeinen Teile an eine Person, die nicht Wohnungseigentümerin ist und die Aufkündigung von Mietverträgen.In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer§ Außerordentliche Verwaltung (§ 29 WEG 2002): betrifft Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die im § 28 WEG genannten Angelegenheiten hinausgehen. Dies sind etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die reine Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Für solche Veränderungen entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer mittels Beschluss, doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen.

Wohnungseigentum

Das ist das zwischen den Miteigentümern einer Liegenschaft wechselseitig eingeräumte Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung, Geschäftsraum, PKW-Einstellplatz) ausschließlich zu nutzen und auch alleine darüber zu verfügen.

Wohnungseigentumsbegründung

Wohnungseigentum kann auf verschiedene Weise begründet werden.· durch schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag)· durch eine gerichtlichen Entscheidung· durch Verfügung des Alleineigentümers (Vorratsteilung).

Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur dann zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumsfähigen Objekte einer Liegenschaft bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie z.B. Hausgängen oder Vorplätzen kann Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Wohnungseigentumsbewerber

Dies ist derjenige, dem von einem Wohnungseigentumsorganisator schriftlich – sei es auch nur befristet oder nur bedingt – die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde.

Wohnungseigentumsobjekte

Dies bezeichnet Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten oder Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann.

Wohnungseigentumsorganisator

Das ist sowohl der Eigentümer als auch der außerbücherliche Erwerber (im Grundbuch nicht durchgeführt) der Liegenschaft sowie jede andere Person, die mit Wissen und Willen des Eigentümers die organisatorische Abwicklung eines Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – die Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an der Abwicklung in eigener Verantwortung beteiligt ist.