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Leistbares Wohnen in Vorarlberg: VOGEWOSI auf gutem Kurs

- Halbjahresbilanz 2013: 21 Bauprojekte in Umsetzung, 9 in Vorbereitung
- Betriebskostenabrechnung 2012: VOGEWOSI zahlt 1,44 Mio. Euro an Mieter zurück


Im laufenden Geschäftsjahr investiert die VOGEWOSI 24,4 Mio. Euro in die Schaffung von neuem, leistbarem Wohnraum, circa 7,3 Mio. Euro fließen in die Großinstandsetzung und Innensanierung. „Beim Neubau hält der Trend zu kleineren Wohnanlagen im ländlichen Raum weiter an“, sagt VOGEWOSI-Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz anlässlich der Präsentation der Halbjahresbilanz. Den Mietern kann er eine freudige Nachricht überbringen: Insgesamt 1,44 Mio. Euro können nach Abschluss des  Betriebskostenabrechnung 2012 an die Bewohner rückerstattet werden.

Selbst die beste Planung muss sich den Naturgewalten beugen: Aufgrund von Verzögerungen durch das extrem schlechte Frühjahrswetter ist der Umsetzungsgrad der VOGEWOSI-Bauprojekte heuer etwas niedriger als in den letzten Jahren. Vom veranschlagten Bauvolumen von mehr als 24 Mio. Euro konnten bis 30. Juni erst zu einem Drittel umgesetzt werden. Doch eine Trendwende zeichnet sich bereits ab, mit einem „heißen Herbst“ muss gerechnet werden. Konkret bedeutet dies:
Seit 1. Jänner 2013 wurden 12 Wohnungen fertig gestellt und an die Bewohner übergeben, 100 Wohnungen und ein Wohnheim befinden sich derzeit im Bau und 323 Wohnungen sind bereits in Bauvorbereitung. Zusätzlich befinden sich neun Wohnanlagen mit 137 Wohnungen in der Projektierungsphase. „Die hohe Zahl an geplanten Bauvorhaben in insgesamt 23 Gemeinden zeigt, dass unsere jahrelangen Bemühungen um landesweite Streuung unserer Projekte Früchte tragen. Inzwischen wird jede zweite Wohneinheit abseits der Ballungszentren gebaut“, freut sich VOGEWOSI-Aufsichtsratsvorsitzender Günter Lampert.


Wohnbedarf abdecken, wo er entsteht
Dieser Trend führt zu einer zunehmenden Veränderung in der Struktur des VOGEWOSI-Baubestands, weil am Land zumeist kleinere Projekte mit deutlich weniger als 20 Wohnungen errichtet werden „Von insgesamt 30 budgetierten Anlagen liegen nur sechs in Städten, der Rest verteilt sich auf das ganze Land, von Klösterle bis Hohenweiler mit je 6 bis 30 Einheiten“, sagt Lorenz, für den die Vorteile kleinerer Einheiten klar auf der Hand liegen: „Der Wohnbedarf wird dort abgedeckt, wo er entsteht, und die klassischen Ballungszentren werden entlastet. Zudem stoßen kleinere Anlagen in der Bevölkerung auf mehr Akzeptanz, und das Zusammenleben funktioniert meist besser.“


Intensives Bemühen um die Gemeinden
Überaus positiv beurteilen Lorenz und Lampert die Zusammenarbeit mit den Gemeinden. „In den letzten sieben Jahren haben wir über 60 Gemeinden besucht. Die intensiven Bemühungen machen sich zunehmend bezahlt, verzeichnen wir doch immer weniger ‚weiße Flecken’ auf der VOGEWOSI-Landkarte“, berichtet Lampert. Und tatsächlich: Die VOGEWOSI ist bereits in 46 von 96 Vorarlberger Gemeinden mit einem oder mehreren Projekten vertreten. Aber damit nicht genug: Auch im ersten Halbjahr 2013 wurden wiederum zahlreiche Gespräche mit Gemeinden in Talschaften geführt. „Ob Bizau, Fraxern, Silbertal, Sonntag, Schnifis, Viktorsberg oder Warth – das Ziel ist es stets, mit leistbarem Wohnraum einer möglichen Abwanderung entgegen zu wirken“, so Lorenz.


Pilotprojekt mit Land und AK: Lebenszykluskosten werden erhoben
Ein besondere Projekt wurde in Feldkirch-Tosters gestartet: Dort will die VOGEWOSI gemeinsam mit Land Vorarlberg und Arbeiterkammer die tatsächlichen Lebenszykluskosten einer Wohnanlage erheben. Die wissenschaftliche Leitung hat die Universität Innsbruck gemeinsam mit dem Institut AlpS übernommen. Ziel dieses Pilotprojekts ist es, drei verschiedene Bautypen – Niedrigenergiehaus, Passivhaus und Nullenergiehaus – direkt miteinander zu vergleichen, um damit für die Zukunft gesicherte Daten zur optimalen Umsetzung eines Bauprojekts zu haben“, erläutert Lorenz. Derzeit werden bekanntlich alle VOGEWOSI-Wohnanlagen in Passivhausstandard ausgeführt, was gerade bei sehr kleinen Wohnanlagen zu relativ hohen Kosten führt. „Durch den Einsatz beträchtlicher Eigenmittel können wir derzeit noch überall günstige Mieten gewährleisten. Die Baukosten haben jedoch – nicht zuletzt dank der guten Baukonjunktur – stark steigende Tendenz. Diese Entwicklung gilt es, genau im Auge zu behalten – und gegebenenfalls Gegenmaßnahmen zu ergreifen“, merkt Lorenz an.


Sanierung weiter auf hohem Niveau
Energieeffizienz steht neben niedrigen Mieten stets ganz oben auf der Prioritätenliste. Nicht umsonst setzt die VOGEWOSI daher seit Jahren auf die Generalsanierung ihrer älteren Anlagen: Auch heuer wird dafür mit 7,3 Mio. Euro wieder eine beträchtliche Summe aufgewendet – wenn auch um rd. 900.000 Euro weniger als veranschlagt. „Grund dafür ist einzig das extrem schlechte Frühjahrswetter. Alle Projekte werden jedoch wie geplant durchgeführt“, so Lorenz. Neben einer thermischen Sanierung werden verstärkt Wasserleitungssanierungen und Heizungserneuerungen durchgeführt sowie eine Vielzahl von Bauteilsanierungen (Fenster, Flachdächer, Dachgeschoßdämmungen vorgenommen Zusätzlich wurden im ersten Halbjahr 2013 rund 130 Wohnungen einer Innensanierung unterzogen, was einem Gesamtvolumen von rund 900.000 Euro entspricht. Grund für die gegenüber den Vorjahren gestiegenen Kosten sind höhere Preise am Markt sowie die deutlich höhere Anzahl an Wohnungen – insbesondere aus den 1950 bis 1980er Jahren – die bei einem Wohnungswechsel zur Renovierung anstehen.


Rückzahlungen an 95 Prozent der Mieter
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2012 zahlt die VOGEWOSI heuer rund 1,44 Mio. Euro an ihre Mieter zurück. „Ausschlaggebend für die guten Abrechnungsergebnisse sind die intensiven Energiesparmaßnahmen bei Neubau und Sanierung, aber natürlich auch unsere vorausschauende Kalkulation, die viele Eventualitäten von vornherein mitberücksichtigt“, betont Lorenz. Von den rund 13.900 Mietern erhalten 11.140 oder über 95 Prozent bis zu 300 Euro zurück. 2.700 Bewohner müssen mit Nachforderungen, die sich insgesamt auf 265.000 Euro belaufen, rechnen. Die Mehrkosten sind vornehmlich auf höhere Heizkosten, aber auch Betriebskosten zurück zu führen, wobei hier insbesondere öffentliche Abgaben wie Müll, Kanal und Abwasser sowie die steigenden Anforderungen an die Schneeräumung und Gartenpflege zu Buche schlagen. „Individuelles Wohnverhalten spielt für die Höhe der Betriebskosten eine wesentliche Rolle. Wir können nur an die Bewohner appellieren, sparsam mit Energie umzugehen. Wie die Abrechnung zeigt, halten sich bereits viele unserer Mieter an diese Empfehlung“, freut sich Lorenz.


Facts: Halbjahresbilanz 2013
- Neubau 2013: 24,4 Mio. Euro; bisher umgesetzt: 33 Prozent
- Großinstandsetzungen: 7,3 Mio. Euro (827 Wohnungen)
- Derzeit im Bau: 7 Wohnanlagen mit 100 Wohnungen und 2 sonstigen Einheiten sowie ein Wohnheim
- In Bauvorbereitung: 14 Wohnanlagen mit 323 Wohnungen und 6 sonstigen Einheiten
- In Projektierung: 9 Wohnanlagen mit 137 Wohnungen und 12 sonstigen Einheiten


Facts: Betriebskostenabrechung 2012
- Wohnungen gesamt per 30.6.2013: 13.406
- Rückzahlungen gesamt: 1,44 Mio.
o Davon erhalten ca. 11.140 Mieter Rückzahlungen bis zu 300,-- Euro
- Nachforderungen gesamt: 265.000 Euro
o Davon müssen rund 2.500 Mieter bis zu 200,- Euro nachzahlen

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